Shopee ocupa galpão em Contagem e reduz vacância do FII TRBL11

O anúncio de que a Shopee ocupa galpão em Contagem, pertencente ao fundo imobiliário TRBL11, marcou um ponto de virada para o Tellus Rio Bravo Renda Logística. A chegada integral da varejista on-line ao ativo mineiro recoloca o imóvel em plena operação e reforça a tese de renda recorrente do FII.

Com a nova locação, o fundo diminui a vacância física para 3,3% e projeta impacto estimado de R$ 0,26 por cota a partir de maio, quando vence o primeiro aluguel. O contrato, firmado pelo período de 60 meses, sucede a polêmica rescisão dos Correios que, meses antes, resultou em pedido de multa superior a R$ 330 milhões.

Nas linhas a seguir, explicamos em detalhes como a negociação foi estruturada, quais os reflexos para o cotista, por que o imóvel em Contagem (MG) despertou interesse de grandes players logísticos e quais perspectivas se abrem para o TRBL11 em um mercado que encerrou 2025 com apenas 6% de vacância na região metropolitana de Belo Horizonte.

O que motivou a busca por um novo inquilino

Quando o contrato atípico dos Correios foi rompido unilateralmente, o galpão localizado em Contagem tornou-se o principal ponto de atenção do mercado. A decisão não apenas impactou a receita periódica do TRBL11, como também colocou o imóvel no centro de uma disputa contratual que segue sendo tratada pela gestora Rio Bravo.

Sem um locatário, a área bruta locável (ABL) ficou desocupada e passou a pressionar o indicador de vacância do fundo. Para uma estratégia focada em renda, cada dia sem inquilino compromete os rendimentos distribuídos mensalmente aos cotistas. Nesse contexto, a administração estabeleceu três premissas claras, conforme detalhou Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo Investimentos:

1. Valor de locação compatível com o mercado;

2. Perfil de crédito robusto do futuro ocupante;

3. Prazo máximo de 12 meses para concretizar a negociação.

O resultado — alcançado antes do tempo previsto — reforça a convicção de que o ativo possui especificações valorizadas por grandes operadores logísticos: localização estratégica, infraestrutura moderna e capacidade de atender fluxos de alto volume.

Como a Shopee se encaixa na estratégia do TRBL11

A Shopee chega ao imóvel por meio da SHPX Logística, empresa ligada à sua operação no Brasil. O contrato, com duração de 60 meses, posiciona a plataforma de e-commerce como a maior fonte de receita do fundo, agora responsável por 34,4% do aluguel contratado.

Para o TRBL11, a locação integral se traduz em R$ 0,26 por cota ao mês — montante que será percebido já a partir da distribuição referente a maio. O índice reduz drasticamente a exposição do fundo ao risco de vacância e amplia a previsibilidade de rendimentos para os cotistas.

Do ponto de vista da Shopee, a escolha por Contagem faz sentido logístico. A cidade integra a região metropolitana de Belo Horizonte, cortada por rodovias como a BR-040 e a BR-381, garantindo acesso ágil a capitais como Rio de Janeiro, São Paulo, Vitória e Brasília, além de servir de ponto de distribuição para o interior mineiro.

Impacto financeiro detalhado para o cotista

O efeito prático de R$ 0,26 por cota pode parecer modesto em uma leitura superficial, mas torna-se relevante ao ser anualizado. Projetando o ganho sobre 12 meses, o adicional potencializa a distribuição global do FII, reforçando a atratividade para investidores que buscam fluxo de caixa.

A redução da vacância de 100% — quando o imóvel ficou vazio — para 3,3% reflete não apenas a ocupação do galpão, mas também o bom desempenho dos demais ativos da carteira. Em cenários de juros elevados, fundos de logística acabam sendo avaliados com lupa, e métricas como vacância, inadimplência e tempo médio dos contratos (WAULT) ganham peso proporcional.

Com 60 meses de compromisso, o WAULT do TRBL11 tende a alongar-se, o que costuma reduzir a volatilidade na projeção de receitas futuras. Cotistas conservadores, que privilegiam estabilidade, veem valor em contratos longos e com contrapartes conhecidas no mercado.

Histórico da disputa com os Correios

O litígio com os Correios permanece em discussão e envolve pedido de multa superior a R$ 330 milhões. A cifra ilustra o tamanho do impacto potencial para o fundo caso o desfecho seja favorável. Entretanto, enquanto o processo segue seu curso, a gestora optou por blindar o portfólio, recolocando o galpão em atividade.

Vale lembrar que contratos atípicos, comuns em galpões logísticos, normalmente preveem multas pesadas em caso de rescisão antes do prazo — daí a magnitude do valor pleiteado. O desfecho, ainda incerto, pode representar um ganho extraordinário para o TRBL11, mas não faz parte das receitas recorrentes já projetadas.

Panorama da logística em Belo Horizonte e Contagem

Segundo dados da própria Rio Bravo, a região metropolitana de Belo Horizonte encerrou 2025 com vacância próxima de 6%, patamar considerado saudável para um mercado que disputa grandes operadores em âmbito nacional. A combinação de oferta ainda limitada, malha rodoviária diversificada e proximidade com importantes centros de consumo coloca Belo Horizonte no radar de empresas de e-commerce.

Contagem, terceiro município mais populoso de Minas Gerais, destaca-se por:

• Proximidade de aeroportos e portos secos;

• Conexão com o Anel Rodoviário, facilitando tráfego interestadual;

• Incentivos locais para atividades logísticas.

Esse ambiente contribuiu para que a Shopee optasse pelo ativo do TRBL11, reforçando a atratividade de galpões classe A na região.

Características técnicas do imóvel

A gestora não divulgou publicamente todos os pormenores construtivos, mas enfatizou a “competitividade técnica” do galpão. Entre os requisitos usualmente demandados por operações de grande escala, destacam-se:

• Pé-direito elevado, possibilitando armazenagem vertical;

• Piso nivelado a laser, com alta capacidade de carga;

• Sistemas de combate a incêndio compatíveis com normas internacionais;

• Docas em quantidade suficiente para giro acelerado de caminhões;

• Espaços de manobra adequados a carretas de grande porte.

Tais especificações explicam por que o imóvel se manteve atraente mesmo após a saída dos Correios, reduzindo o tempo de vacância efetiva bem abaixo da meta de 12 meses estipulada pela gestora.

Estratégia da Rio Bravo para reverter vacância

A Rio Bravo adotou uma abordagem proativa logo após a devolução do espaço. O plano incluiu:

1) Mapeamento de players com crescimento acelerado na região Sudeste;

2) Revisão de laudos de engenharia para ressaltar diferenciais do galpão;

3) Alinhamento de expectativas de preço e prazo com corretores especializados.

Essa preparação permitiu que, tão cedo surgisse proposta compatível, a negociação avançasse rapidamente. O fechamento antes do prazo projetado valida a estratégia e aumenta a credibilidade da gestora perante o mercado.

Perspectivas para 2024 e além

Com o galpão 100% ocupado, o TRBL11 retorna à “velocidade de cruzeiro” de distribuição. Caso o contencioso jurídico com os Correios produza ganhos, esses montantes tendem a ser classificados como rendimentos extraordinários, sem comprometer a política de dividendos ordinários.

No médio prazo, a principal variável de risco permanece sendo o desempenho macroeconômico, particularmente a oscilação da taxa Selic. Juros mais baixos tendem a valorizar lajes e galpões via compressão de cap rate, exercendo efeito positivo na cota. Por outro lado, eventuais ciclos de aperto monetário demandam revisões periódicas no valor justo dos ativos.

Comparação com outros fundos de logística

Embora cada FII possua nuances próprias, a locação do imóvel de Contagem sinaliza tendência observada em outros veículos do setor: empresas de e-commerce continuam expandindo centros de distribuição para mitigar prazos de entrega e reduzir custos de frete.

Fundo como TRXF11, por exemplo, anunciou construção de galpão sob medida para a própria Shopee no Paraná, reforçando a tese de diversificação geográfica. A presença de múltiplas unidades eleva a capilaridade e cria redundância operacional à medida que as vendas on-line se intensificam em mercados regionais.

O que muda para o investidor pessoa física

Para o cotista, as vantagens imediatas concentram-se em dois eixos:

• Aumento esperado da distribuição mensal;

• Menor risco associado à vacância.

Mas há fatores subjetivos, como a reputação da gestora em lidar com situações adversas. Reocupar rapidamente um imóvel de alto padrão demonstra capacidade operacional, critério fundamental quando se avaliam gestores de FII.

Outro ponto relevante é a diversificação de inquilinos. Ainda que a Shopee responda por 34,4% da receita, o restante do portfólio segue distribuído entre outros locatários, limitando a concentração. A supervisão constante sobre parâmetros de risco, como credit score dos ocupantes e cadência dos repasses, permanece essencial.

Conclusão

A notícia de que Shopee ocupa galpão em Contagem devolve protagonismo ao TRBL11 em um período crítico pós-rescisão dos Correios. O fundo não apenas restabelece sua fonte de renda, como sinaliza ao mercado que a competitividade de seus ativos e a agilidade da gestão produzem resultados tangíveis.

O contrato de 60 meses proporciona fluxo de caixa previsível, enquanto a redução da vacância física para 3,3% coloca o Tellus Rio Bravo Renda Logística num patamar confortável em comparação a seus pares. Resta acompanhar a execução do acordo, o desenrolar do litígio com os Correios e, sobretudo, o comportamento da economia que pode influenciar as renovações futuras.

Para o investidor, o recado é claro: transparência, resiliência e capacidade de adaptação continuam sendo atributos centrais na avaliação de fundos de logística, e o caso TRBL11 ilustra como esses elementos se convertem em valor quando bem orquestrados.

Com informações de InfoMoney