A retomada da hotelaria brasileira após o período crítico da Covid-19 ganhou velocidade surpreendente e já supera marcos pré-pandemia, reforçando a atratividade dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) focados no segmento.
A conclusão é compartilhada por gestores como Diogo Canteras, da HotelInvest, e por empresários experientes como José Paim. Ambos enxergam, na combinação de oferta praticamente estagnada e demanda crescente, terreno fértil para a valorização de ativos ligados à hospedagem.
Mas como esse movimento foi possível em tão pouco tempo? Quais fundamentos sustentam a tendência? E por que a dinâmica beneficia investidores de FIIs? Ao longo deste artigo, respondemos a essas perguntas e destrinchamos os principais fatores que reposicionam a hotelaria no radar do mercado de capitais brasileiro.
O que mudou desde a crise sanitária
A pandemia de Covid-19 representou o maior choque já registrado na indústria mundial de hospedagem. Restrição de circulação, cancelamentos em massa e fechamento de aeroportos fizeram da ocupação dos hotéis um dos termômetros mais visíveis da crise. Ainda em 2020, o setor contabilizou perdas bilionárias, demissões em larga escala e o congelamento de inúmeros projetos de expansão.
Quem acompanhava os relatórios públicos publicados à época via receitas desabando, RevPAR (Revenue Per Available Room) em níveis historicamente baixos e dúvidas sobre quando — ou mesmo se — haveria uma volta à normalidade. No Brasil, não foi diferente. Grandes praças corporativas, como Rio de Janeiro e São Paulo, operaram com menos de um terço dos quartos ocupados em vários momentos de 2020 e 2021.
O cenário, contudo, começou a mudar a partir do segundo semestre de 2022. Os números de contágio caíram, as campanhas de vacinação evoluíram e as fronteiras foram reabertas. Esse tripé reativou o fluxo de viajantes de forma progressiva.
Segundo Diogo Canteras, a surpresa veio logo em 2023, quando diárias médias e taxas de ocupação já se aproximavam dos patamares de 2019, ano imediatamente anterior à crise sanitária. Na prática, os hotéis fecharam aquele exercício com uma performance generalizada muito acima das projeções conservadoras elaboradas em 2021.
Demanda em linha com o PIB, oferta estagnada
Para entender a retomada da hotelaria brasileira, convém observar a relação direta entre Produto Interno Bruto (PIB) e noites de hospedagem. No jargão do setor, convencionou-se dizer que, se o PIB avança 1%, a quantidade de diárias vendidas tende a crescer na mesma proporção. Trata-se, portanto, de uma elasticidade próxima de 1:1, indicada em diversos estudos de mercado.
Entre 2022 e 2025, o PIB nacional não registrou saltos expressivos, oscilando entre taxas modestas. Ainda assim, a hotelaria se recuperou mais rapidamente do que se esperava. Como isso se explica? A resposta está no segundo lado da equação: oferta.
De acordo com Canteras, a construção de novos hotéis praticamente parou. O custo de capital disparou com a alta dos juros, ao passo que o preço dos insumos de construção civil encareceu. Além disso, investidores traumatizados pela pandemia passaram a exigir prêmios de risco muito superiores. O resultado prático foi a estagnação do estoque de quartos disponíveis, enquanto a procura — mesmo crescendo pouco — encontrou um número finito de leitos.
Essa conjuntura puxou dois indicadores vitais:
• Taxa de ocupação: Com menos quartos novos entrando no mercado, ficou mais fácil encher os existentes.
• Diária média: A escassez relativa também permitiu repasses de preços acima da inflação em vários destinos.
Em outras palavras, o avanço “lento porém contínuo” do PIB combinado a um estoque travado criou o ambiente ideal para ampliação de margens.
Rio de Janeiro e São Paulo na liderança
Os dois maiores polos corporativos do país despontaram como protagonistas dessa virada. Segundo Canteras, o Rio de Janeiro viveu em 2025 um dos melhores anos de sua série histórica, com diárias e ocupação acima das expectativas. São Paulo, por sua vez, reforçou a posição de principal destino de negócios da América do Sul, sustentando RevPARs competitivos mesmo diante de viagens corporativas mais curtas e agendas híbridas.
Alguns fatores específicos explicam esse desempenho:
Eventos de grande porte: Tanto o Rio quanto São Paulo voltaram a sediar congressos internacionais, feiras setoriais e shows massivos, devolvendo tráfego aos hotéis próximos a centros de convenções e arenas.
Câmbio favorável: A desvalorização cambial prolongada encareceu viagens ao exterior para o turista brasileiro médio, redirecionando parte da demanda a destinos domésticos. Além disso, atraiu estrangeiros que viram oportunidade de aproveitar serviços premium a preços relativos menores.
Sinergia transporte-hotelaria: Malhas aéreas retomadas e mais slots em aeroportos centrais, como Santos Dumont e Congonhas, facilitaram deslocamento de curta duração, típico do viajante de negócios.
Hotelaria urbana x lazer: impactos distintos dos feriados
Na avaliação de José Paim, fundador da Rossi Residencial, feriados prolongados exercem papéis antagônicos sobre diferentes nichos de hospedagem. Enquanto a hotelaria corporativa — majoritária em capitais — perde público quando as reuniões de negócio são adiadas, os resorts e pousadas em destinos de lazer veem a procura disparar.
A dicotomia ficou evidente no biênio 2023-2024, repleto de pontes de feriado que esvaziaram parcialmente os hotéis do Centro Expandido de São Paulo em determinados fins de semana. Por outro lado, cidades históricas, praias e regiões serranas registraram ocupações próximas da capacidade máxima nas mesmas datas.
Para o investidor de FIIs, a conclusão é clara: diversificação geográfica e tipológica dentro da carteira ajuda a mitigar a exposição aos choques de calendário, oferecendo equilíbrio entre períodos de forte demanda de negócios e picos turísticos.
Hotelaria de luxo e o fator câmbio
Paim acrescenta que, no segmento high-end, a concorrência brasileira não está no estado vizinho, mas no resto do mundo. O motivo é simples: o viajante de renda muito alta escolhe entre Aspen, Maldivas ou Trancoso com base em experiências, não somente em preço.
Contudo, o encarecimento dos hotéis de luxo no exterior — reflexo, novamente, de inflação em dólar e gargalos de mão de obra — tornou o Brasil mais competitivo na comparação global. Esse reposicionamento abriu janela para destinos nacionais capturarem turistas internacionais, além de reter parte dos brasileiros que tradicionalmente passariam férias fora.
Um case citado por Paim é a Serra Gaúcha. A região soube capitalizar a moda do enoturismo e dos resorts boutique. Mesmo sem depender exclusivamente do crescimento do PIB interno, Gramado, Canela e Bento Gonçalves viram novas propriedades de alto padrão surgirem, mirando o público premium desiludido com a escalada de preços na Europa e nos Estados Unidos.
Por que tudo isso favorece os FIIs?
O investidor de fundos imobiliários de hotelaria recebe remuneração, via dividendos, a partir do resultado operacional dos hotéis que compõem a carteira. Se diárias e ocupação sobem, o lucro distribuível tende a crescer. Mas essa não é a única variável positiva:
1. Escassez de novos quartos: Como explicado, as barreiras ao desenvolvimento reduzem o risco de oversupply no médio prazo, protegendo as margens dos hotéis existentes e, por consequência, a distribuição de dividendos dos FIIs.
2. Valorização patrimonial: Imóveis que geram mais caixa passam a valer mais em laudos de avaliação, o que se reflete no valor patrimonial por cota.
3. Aumento de liquidez: Melhores resultados geralmente atraem novos cotistas, ampliando o volume negociado em Bolsa e reduzindo spreads de compra e venda.
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4. Prêmios de risco: Na medida em que o histórico de desempenho se consolida, o mercado passa a exigir um desconto menor para investir em hotelaria, comprimindo yields e impulsionando preços das cotas.
Riscos ainda presentes e como mitigá-los
Embora a retomada da hotelaria brasileira pareça sólida, alguns riscos permanecem no radar:
Volatilidade macroeconômica: PIB fraco por período prolongado pode estagnar a demanda. Como a correlação é direta, crescimento nulo contaminaria as projeções de RevPAR.
Juros elevados: Embora contenham novos projetos, taxas altas encarecem o financiamento dos hotéis em operação, pressionando margens onde há contratos de dívida flutuante.
Câmbio inverso: Uma eventual apreciação forte do real baratearia viagens ao exterior para brasileiros e reduziria o poder de atração junto a estrangeiros, afetando destinos de lazer.
Choques sanitários ou climáticos: Eventos inesperados, como epidemias regionais ou enchentes, podem impactar reservas de última hora.
Para mitigar essas variáveis, gestores adotam estratégias como:
• Estrutura de dívida majoritariamente prefixada ou vinculada a índices que já refletem inflação.
• Carteiras com mix equilibrado entre hotéis urbanos e de lazer.
• Contratos de administração com operadores experientes e cláusulas de performance fee que alinham incentivos.
Panorama numérico: evolução recente do RevPAR
Embora não exista uma base única consolidada para todos os hotéis brasileiros, o indicador RevPAR — que multiplica diária média pela taxa de ocupação — é amplamente divulgado por redes internacionais e associações setoriais. No caso específico do Rio de Janeiro, gráfico compartilhado por Canteras mostra picos em 2025 acima de qualquer ponto da linha histórica analisada.
Esse salto representa, na prática, a comprovação empírica de que receita por quarto disponível não apenas retornou aos níveis pré-pandemia, mas os excedeu. Essa ruptura do teto anterior reforça a leitura de que há espaço para novas cobranças de tarifa, principalmente em datas de forte demanda como Réveillon, Carnaval e grandes eventos esportivos.
Visão estratégica para os próximos anos
Com base nos depoimentos de mercado e na análise dos fundamentos, três tendências despontam para o horizonte de médio prazo:
1. Consolidação seletiva: Grandes administradoras devem aproveitar a retomada para adquirir ou assumir contratos de hotéis independentes que sofrem com escala reduzida. Isso pode gerar ganhos de eficiência operacional e margens superiores.
2. Expansão asset-light: Novos projetos provavelmente adotarão modelos menos intensivos em capital, nos quais o investidor imobiliário — muitas vezes representado por FIIs — recebe renda de locação enquanto a operação hoteleira fica a cargo de bandeiras experientes.
3. Maturidade do mercado de capitais: A percepção positiva sobre o setor aumenta a probabilidade de ofertas subsequentes (follow-ons) para capitalizar fundos, permitindo aquisições oportunísticas de hotéis com desconto.
Como analisar um FII de hotelaria
Para quem avalia entrar em cotas de fundos especializados, vale ficar atento a cinco critérios fundamentais:
• Qualidade dos ativos: Localização, padrão de construção, categoria de serviço (econômico, midscale, luxo) e estágio de manutenção do prédio.
• Operador hoteleiro: Redes com histórico internacional costumam exibir reservas centralizadas, programas de fidelidade robustos e acesso a canais globais de distribuição.
• Estrutura de contratos: Se o fundo recebe aluguel fixo (modelo sale & leaseback) ou percentual da receita bruta, o risco de volatilidade de resultados muda drasticamente.
• Nível de alavancagem: Dívida pode turbinar retornos, mas também aumentar a exposição a ciclos econômicos adversos.
• Desconto sobre valor patrimonial: Importante comparar o Preço/Valor Patrimonial por Cota (P/VP) com o potencial de geração de caixa futuro.
Conclusão: uma tese que ganhou tração
A pandemia parecia ter colocado um ponto de interrogação gigante sobre a viabilidade de investir em hotéis. Entretanto, três anos após o auge da crise, a realidade aponta na direção oposta: a retomada da hotelaria brasileira se materializou com vigor, impulsionada por oferta estagnada, câmbio atrativo e recuperação da mobilidade.
Com Rio de Janeiro e São Paulo à frente, mas também com nichos de lazer em franca expansão — caso da Serra Gaúcha —, os dados revelam RevPARs recordes e, sobretudo, a geração de caixa consistente para propriedades bem posicionadas.
Esse ambiente fortalece a tese de FIIs hoteleiros como instrumento para capturar o ciclo positivo sem exigir do investidor pessoa física a gestão direta de empreendimentos complexos. Ainda que riscos existam, o equilíbrio atual entre oferta e demanda cria uma almofada de proteção que tende a se estender enquanto o PIB avança, ainda que modestamente, e novos projetos permaneçam economicamente inviáveis.
Para o investidor atento, acompanhar relatórios de desempenho mensal, política de distribuição de dividendos e movimentações de M&A no setor será decisivo para transformar esse momento favorável em retornos consistentes ao longo do tempo.
Em síntese, o ciclo pós-pandemia reabriu as portas da hotelaria nacional para o capital, e os FIIs despontam como ponte natural entre o patrimônio do pequeno investidor e a rentabilidade dos grandes empreendimentos. A história, que parecia ter terminado com o choque de 2020, mostra-se agora apenas em novo capítulo, prometendo bons dividendos para quem souber hospedar seu dinheiro nos lugares certos.
Com informações de InfoMoney
