RBVA11 vende agência do Santander e completa 30ª alienação de portfólio

RBVA11 vende agência do Santander em São Gonçalo (RJ) por R$ 7 milhões e, com isso, chega à 30ª venda desde 2019, marco que reforça a estratégia de reciclagem de ativos adotada pela Rio Bravo.

O negócio, fechado 5,3% acima do laudo patrimonial, encerra a exposição do fundo à cidade fluminense e garante reforço imediato de caixa, além de previsibilidade de fluxo para os próximos meses.

No universo dos fundos imobiliários listados na B3, a operação chama a atenção não apenas pelo valor, mas pela disciplina de execução de uma política de portfólio iniciada há quase cinco anos. A seguir, detalhamos o que muda para o cotista, quais são os próximos passos da gestão e por que a venda ilustra tendências do segmento de agências bancárias dentro do mercado de FIIs.

Entenda a operação: o que foi vendido, a quem e por quanto

O ativo alienado é uma agência bancária ocupada pelo Santander Brasil em São Gonçalo, município da Região Metropolitana do Rio de Janeiro. Embora o comprador final não tenha sido divulgado, o preço de venda ficou em R$ 7 milhões, montante que supera em 5,3% o valor apontado no laudo de avaliação mais recente.

A transação foi estruturada em duas partes: R$ 4 milhões pagos à vista e R$ 3 milhões parcelados, mecanismo que permite, ao mesmo tempo, entrada rápida de recursos e fluxo previsível nos meses seguintes. Para fundos imobiliários, esse tipo de estrutura costuma equilibrar reforço de liquidez e otimização tributária.

Por dentro dos números: retorno histórico de 10,65% ao ano

Considerando o ciclo total do investimento — 13 anos —, a gestão calculou uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 10,65% ao ano, equivalente a CDI + 1% ao ano. Em outras palavras, o cotista que permaneceu no fundo durante todo o período auferiu um ganho real acima do principal referencial de renda fixa do mercado brasileiro.

Embora os números reforcem a atratividade do negócio, a rentabilidade passada não garante retornos futuros. Ainda assim, o marco deixa evidente a importância da aquisição e posterior alienação de imóveis dentro de uma lógica de portfólio ativo, capaz de capturar valorização de capital além do rendimento mensal distribuído.

30 alienações desde 2019: linha do tempo da reciclagem de ativos

A saída de São Gonçalo completa um ciclo de três vendas na região em apenas seis meses. Somadas, as alienações feitas desde 2019 atingem 30 unidades, totalizando R$ 291,8 milhões. O quadro abaixo resume a trajetória:

• 2019 a 2020 — Início do programa de reciclagem, com foco nas agências de menor liquidez e em municípios com dinâmica econômica menos favorável.
• 2021 — Expansão da estratégia em meio à pandemia, mirando imóveis cujo valor de mercado já havia retomado patamar pré-Covid.
• 2022 — Consolidação de vendas em capitais no Sudeste e no Sul, onde o ciclo de caducidade dos contratos se aproximava do vencimento.
• 2023 e 1º semestre de 2024 — Ajuste geográfico, com ênfase na saída das últimas posições em São Gonçalo, refletindo realocação de capital para ativos com melhores perspectivas de renda.

Essa sequência sugere um reposicionamento gradual em direção a regiões ou segmentos com perfil de risco-retorno mais equilibrado. No curto prazo, a meta é reciclar capital para fortalecer a geração de caixa e, ao mesmo tempo, manter a previsibilidade de resultados distribuíveis.

Impacto imediato nos dividendos: guidance mantido em R$ 0,09 por cota

Mesmo após a venda, a Rio Bravo reiterou o guidance de distribuição mensal de R$ 0,09 por cota para o semestre corrente. O compromisso está alinhado à regra que obriga FIIs a distribuir ao menos 95% do lucro em regime de caixa.

Como apenas parte do valor foi recebido à vista, o fundo preserva o fluxo de rendimentos projetado enquanto aguarda o pagamento parcelado dos demais R$ 3 milhões. Ao reforçar o caixa, a alienação tende a reduzir necessidades de endividamento ou venda de ativos menos líquidos para honrar o cronograma de dividendos.

Por que sair de São Gonçalo? O raciocínio por trás do ajuste geográfico

São Gonçalo é o segundo município mais populoso do estado do Rio de Janeiro, mas enfrenta desafios socioeconômicos que impactam a dinâmica de valor imobiliário. A gestão do RBVA11 já mencionou, em relatórios anteriores, que a região possui liquidez inferior à de capitais como Rio de Janeiro ou Niterói.

Ao concluir a alienação da última agência no município, o fundo encerra a exposição a um mercado menos líquido, libera capital para reinvestimento em áreas com maior profundidade de demanda e, potencialmente, reduz risco de vacância estrutural. Essa decisão também diminui a concentração setorial em agências bancárias de varejo em determinadas regiões, estratégia que mitiga volatilidade em cenários de retração econômica.

Setor de agências bancárias em FIIs: tendências e desafios

Nos anos que sucederam a crise financeira global de 2008, as agências bancárias se firmaram como opção segura de renda imobiliária, pois contam com contratos longos, fiador de primeira linha e revisões de aluguel atreladas a índices de inflação. Entretanto, a digitalização crescente do setor bancário levanta dúvidas sobre a necessidade de pontos físicos extensos.

Esse contexto explica o movimento de alguns fundos — como o RBVA11 — que analisam, caso a caso, se faz sentido manter imóveis desse segmento na carteira. A venda de São Gonçalo ocorre após ciclo de 13 anos de aluguel ao Santander, período considerável que sugere amadurecimento do investimento e oportunidade de captura de ganho de capital antes de eventual renegociação contratual menos favorável.

Reciclagem de ativos: conceito, vantagens e riscos

Reciclar ativos significa alienar propriedades consideradas maduras ou com potencial de valorização limitado, para alocar o capital em novas oportunidades. Entre as vantagens destacam-se:

1. Otimização do portfólio — Redução de vacância futura e diversificação geográfica.
2. Geração de ganho de capital — Venda acima do laudo patrimonial potencializa retorno total ao cotista.
3. Fortalecimento de caixa — Recursos imediatos servem para distribuir dividendos, quitar dívidas ou financiar novas aquisições.

O principal risco é não encontrar ativos que proporcionem retorno compatível, além do custo de transação (ITBI, corretagem, escrituração) que pode corroer parte do ganho. No caso em análise, o histórico de 30 alienações indica que a gestão dispõe de expertise para mitigar esses pontos.

O que muda para o cotista a partir de agora?

De modo prático, o cotista do RBVA11 deve observar três frentes:

• Distribuição de rendimentos — Guidance mantido, portanto não se espera volatilidade imediata nos proventos.
• Próximas compras — O fundo possivelmente buscará ativos com maior potencial de valorização ou contratos atípicos de longo prazo.
• Liquidez de cotas — Anúncios de reciclagem costumam melhorar percepção de disciplina na gestão, o que pode refletir positivamente no volume de negociação na B3.

Comparativo com o mercado: como o RBVA11 se posiciona

Ao totalizar quase R$ 292 milhões em alienações desde 2019, o RBVA11 figura entre os FIIs de tijolo mais ativos em reciclagem no país. Embora o número absoluto de vendas não seja, isoladamente, sinônimo de eficiência, indica consistência estratégica. Em paralelo, fundos do mesmo segmento — lajes corporativas, logística ou educacional — vêm adotando abordagem semelhante, mas nem sempre com frequência equivalente.

Para efeitos de benchmarking, alguns gestores divulgam metas anuais de reciclagem em torno de 5% a 10% do patrimônio líquido. O histórico do RBVA11 sugere percentual próximo da parte superior dessa faixa, reforçando o caráter ativo da gestão.

Perspectivas de mercado: juros, inflação e impacto no setor

A precificação de imóveis comerciais e, por consequência, a performance de FIIs, depende de variáveis macroeconômicas como Selic e IPCA. Com o Banco Central sinalizando manutenção de juro em patamar elevado por período prolongado, o prêmio exigido pelos investidores em relação ao CDI aumenta.

Para fundos que reciclam ativos, juros mais altos podem representar oportunidade de compra a preços descontados, desde que haja caixa disponível. A venda da agência do Santander, recebida parcialmente à vista, coloca o RBVA11 em posição de liquidez para aproveitar eventual queda de preços em segmentos resilientes.

Como fica a diversificação setorial do fundo

O RBVA11 nasceu com ênfase em varejo bancário, mas gradualmente incorporou outras tipologias imobiliárias. Ao alienar mais uma agência, o peso do segmento diminui, abrindo espaço para que a gestão reforce participação em:

• Centros de distribuição logística — Beneficiados pelo crescimento do e-commerce.
• Ativos lastreados em contratos atípicos — Garantem previsibilidade de renda.
• Imóveis em regiões metropolitanas de alta liquidez — Facilitam eventual venda futura.

Vale lembrar que, conforme regulamento, qualquer aquisição relevante deve respeitar limites estatutários de concentração setorial e geográfica, assegurando que a diversificação siga critérios objetivos.

Questões regulatórias e governança

A Instrução CVM 472, que rege os fundos imobiliários, exige divulgação detalhada de transações que representem 5% ou mais do patrimônio líquido. Ao comunicar oficialmente a venda, a Rio Bravo atende à norma e reforça transparência. Além disso, a TIR divulgada — 10,65% ao ano — permite ao cotista comparar retorno do ciclo completo com benchmarks de mercado.

Receitas de ganho de capital x rendimentos recorrentes

Embora receitas provenientes de venda de imóveis não componham a chamada “renda operacional recorrente”, o administrador pode distribuí-las para complementar proventos mensais. Historicamente, o RBVA11 prefere amortizar cotas ou distribuir resultado de forma linear, evitando picos ocasionais que distorçam a percepção de yield.

Portanto, parte do resultado de capital deverá reforçar reservas ou financiar novos investimentos, em linha com a política de remunerar mensalmente sem grandes oscilações.

Próximos passos: onde o dinheiro será reinvestido?

Até o momento, a Rio Bravo não detalhou destinos específicos para os R$ 7 milhões. No entanto, relatórios gerenciais anteriores apontam três frentes prioritárias:

1. Aquisição de imóveis com contratos de locação atípicos — Prazo maior e multa robusta em caso de rescisão.
2. Investimento em retrofit — Valorização de propriedades existentes por meio de modernização de instalações.
3. Reforço de liquidez — Manter caixa elevado para aproveitar oportunidades sem recorrer a emissões dilutivas.

Qualquer que seja o caminho, a decisão deverá considerar cap rate, perfil do inquilino e tese de valorização de longo prazo. O histórico de reciclagem indica preferência por operações que conciliem fluxo de caixa imediato e potencial ganho de capital futuro.

Considerações finais para o investidor

A venda da agência do Santander em São Gonçalo completa 30 alienações em cinco anos, mostra aderência a uma estratégia clara de reciclagem de ativos e reforça a capacidade da Rio Bravo de executar operações a preço acima do laudo patrimonial. O cotista, por sua vez, tem a garantia de manutenção do guidance de dividendos no curto prazo e a perspectiva de que o caixa reforçado será alocado em oportunidades potencialmente mais rentáveis.

Como sempre, é essencial acompanhar relatórios mensais, comunicados ao mercado e fatos relevantes para entender se a tese permanece adequada ao seu perfil de risco. A decisão de manter, aumentar ou reduzir posição deve levar em conta a carteira como um todo, horizonte de investimento e condições macroeconômicas.

Em síntese, a alienação recém-concluída reforça a narrativa de que, em fundos imobiliários, ganhar dinheiro não depende apenas de aluguéis estáveis, mas também da capacidade de comprar bem, segurar enquanto gera renda e vender no momento oportuno. O RBVA11, ao atingir a 30ª venda, oferece um estudo de caso sobre como combinar disciplina financeira e timing de mercado para agregar valor ao cotista.

Com informações de InfoMoney