FedEx amplia espaço no BRCO11 no empreendimento Bresco Viracopos, reduzindo a vacância física a apenas 0,4% e garantindo novo incremento de receita ao fundo imobiliário especializado em galpões logísticos.
A assinatura do segundo aditivo contratual acrescenta 1.560 m² à área já ocupada pela multinacional de logística, totalizando 3.120 m² de área bruta locável (ABL) e consolidando a presença de um operador global em um dos ativos mais estratégicos do portfólio.
Embora se trate de um ajuste pontual, o reforço na locação tem repercussão direta na distribuição de rendimentos: cada cota deverá receber aproximadamente R$ 0,03 adicionais por mês, benefício visto com bons olhos em um cenário de busca por previsibilidade de fluxo de caixa.
O que mudou no contrato de locação
O BRCO11, fundo de investimento imobiliário gerido pela Bresco, comunicou ao mercado a celebração de um segundo aditivo ao contrato que já mantinha com a FedEx Brasil no galpão Flex Viracopos. Na prática, o documento faz duas movimentações principais:
1. Expansão da área locada: a FedEx dobra a metragem originalmente ocupada, passando de 1.560 m² para 3.120 m². A ampliação foi possível porque o imóvel ainda detinha pequenos bolsões de espaço não contratado.
2. Aluguel proporcional: o valor mensal do contrato acompanha o ganho de escala, resultando em acréscimo estimado em R$ 0,03 por cota ao rendimento do fundo. Mesmo sendo um valor aparentemente modesto, o efeito se multiplica no universo de milhares de cotistas e reforça a previsibilidade do fluxo de caixa.
Vacância residual próxima de zero
Um dos maiores termômetros de eficiência em qualquer fundo de logística é a vacância, indicador que mensura o percentual de área vaga em relação ao total disponível. Até o aditivo, o Flex Viracopos registrava cerca de 2% de espaços vazios. Com a assinatura da FedEx, a vacância física cai para 0,4%, valor praticamente residual que, na prática, consolida a ocupação integral do ativo.
Empreendimentos logísticos de padrão A localizados em eixos rodoviários ou aeroportuários costumam registrar baixa vacância em ciclos expansionistas da economia. Sinalizar taxa inferior a 1% demonstra que o imóvel da Bresco está bem posicionado tanto geograficamente como em padrões técnicos exigidos por empresas globais.
Impacto financeiro na distribuição de rendimentos
Ao divulgar o fato relevante, a gestão do BRCO11 deixou claro que a ampliação da FedEx repercute de forma imediata na rentabilidade. Uma soma simples ajuda a ilustrar:
• Aluguel adicional = receita incremental já contratada
• Divisão entre número de cotas = R$ 0,03 por cota/mês
Estima-se que, caso os demais parâmetros permaneçam constantes, a distribuição anual poderá ter acréscimo de R$ 0,36 por cota. Embora porcentualmente pareça discreto, o ganho reforça a atratividade do fundo frente ao ambiente de juros ainda elevados, em que investidores buscam rendimentos estáveis e acima da renda fixa tradicional.
Por que a localização em Viracopos é estratégica
O Aeroporto Internacional de Viracopos, em Campinas (SP), configura-se como um dos maiores hubs de carga aérea do país. O entorno abriga rodovias que conectam o interior paulista ao porto de Santos, ao Rodoanel e ao aeroporto de Guarulhos. Essa malha viária, combinada à capacidade aérea, confere agilidade às cadeias de suprimentos.
Nesse contexto, empresas de entrega expressa e operadores de comércio eletrônico priorizam módulos logísticos que reduzam o lead time entre recebimento, fracionamento e distribuição. O galpão da Bresco encaixa-se nessa lógica ao oferecer:
• Pé-direito elevado e piso nivelado para alta rotatividade de cargas
• Docas em quantidade suficiente para recebimento e expedição simultâneos
• Proximidade a entroncamentos rodoviários que escoam mercadorias em direção ao interior, capital e litoral
A importância da FedEx no portfólio
Ter a FedEx como inquilina carrega simbolismos que vão além da receita contratada. A presença de players globais costuma funcionar como vitrine de qualidade, facilitando futuras negociações com outros potenciais locatários e reforçando o conceito de “ativo core” dentro da carteira.
Além disso, multinacionais geralmente firmam contratos mais longos, mantendo previsibilidade de fluxo de caixa para o fundo. Essa estabilidade ajuda na precificação das cotas e na sensibilidade dos dividendos mensais.
Como a redução de vacância beneficia os cotistas
Vacância baixa tem correlação direta com dois pilares que sustentam um FII: distribuição de dividendos e valorização patrimonial.
1. Fluxo de caixa mais estável
Menos espaço desocupado significa menos custos condominiais não reembolsados e maior percentual da ABL gerando receita. Isso dilui despesas, eleva a geração de caixa operacional e torna o rendimento mensal mais previsível.
2. Potencial de valorização das cotas
No mercado secundário, FIIs com portfólios ocupados e contratos sólidos costumam negociar a prêmios sobre valor patrimonial, principalmente quando a taxa de juros inicia trajetória de queda. Embora preço de cota dependa de múltiplos fatores, a percepção de risco diminui quando os imóveis permanecem locados a longo prazo.
Tendências do segmento de galpões logísticos
Mesmo sem recorrer a dados proprietários, é possível observar fenômenos que explicam a demanda aquecida:
• E-commerce em expansão: consumidores exigem prazos de entrega cada vez mais curtos, forçando empresas a descentralizar estoques.
• Reshoring e nearshoring: fabricantes revêm cadeias suprimento e alocam centros de distribuição mais próximos dos principais mercados.
• Automação: galpões modernos precisam suportar sistemas de sortimento e movimentação robotizada, requisito que galpões antigos não entregam.
• ESG e eficiência energética: produtos “verdes” incluem certificações de construção sustentável, diferencial cada vez mais valorizado por inquilinos globais.
O reflexo direto é a preferência por empreendimentos de padrão A ou A+, como é o caso do Bresco Viracopos, uma vez que esses ativos atendem requisitos técnicos, logísticos e ambientais.
BRCO11 em números (informações públicas)
O BRCO11, negociado na B3, figura entre os maiores fundos de logística do país. Ainda que o fato relevante não divulgue atualização de métricas, o histórico público do fundo aponta algumas características:
• Portfólio concentrado em galpões classe A
• Imóveis em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Ceará
• Estratégia de contratos típicos e atípicos com grandes locatários
• Gestão ativa, buscando reciclagem de capital e expansão orgânica
A adição de 1.560 m² ao contrato da FedEx se soma a outras iniciativas de gestão ativa que visam manter ocupação elevada e revisão de aluguéis em linha com o mercado.
FedEx: estratégia de consolidação no Brasil
Fundada em 1971 nos Estados Unidos, a FedEx consolidou-se como uma das maiores empresas de logística integrada do planeta. No Brasil, a companhia reforçou presença a partir da aquisição da Rapidão Cometa em 2011, expandindo a malha terrestre e aérea.
Instalar operações em Viracopos faz sentido por três razões principais:
• Hub aeroportuário com voos cargueiros regulares
• Distância de 100 km da capital paulista, maior polo consumidor do país
• Infraestrutura de alfândega para importações e exportações, agilizando desembaraço
O movimento de expansão dentro do Flex Viracopos indica continuidade da estratégia da multinacional em reforçar centros de distribuição regionais, integrando-os à malha global e nacional.
Imagem: Internet
Comparativo: vacância média do mercado
Conforme relatórios de consultorias do setor, a vacância média de galpões logísticos classe A no Brasil girava em torno de 11% no fim de 2023. Em polos consolidados como região metropolitana de São Paulo, o índice era menor, mas ainda acima de 7%.
Diante desse panorama, chegar a 0,4% em um ativo específico coloca o Flex Viracopos em posição de excelência operacional, mostrando capacidade da gestora em extrair valor mesmo em momentos de desaceleração macroeconômica.
O papel da gestão ativa em FIIs
Gestoras especializadas costumam adotar duas abordagens simultâneas: manutenção do portfólio e reciclagem de ativos. A assinatura de aditivos, como o celebrado com a FedEx, enquadra-se na frente de manutenção, cujo objetivo é proteger a performance de imóveis já detidos.
Entre as tarefas recorrentes estão:
• Renovação de contratos antes do vencimento
• Negociação de expansões de área quando o inquilino cresce
• Reavaliação de aluguel em linha com índices de inflação ou valores de mercado
• Adequação de infraestrutura física de acordo com novas exigências regulatórias ou tecnológicas
A habilidade de executar tais ações de forma tempestiva diferencia fundos que apenas mantêm propriedades de gestores que buscam extrair alfa por meio da gestão ativa.
Dividendos: o que esperar nos próximos meses
O impacto approximado de R$ 0,03 por cota já contratado tende a aparecer no informe de rendimentos subsequente à data de início da cobrança do aluguel adicional. O cronograma exato depende do calendário de pagamentos do BRCO11, mas, em geral, os FIIs distribuem mensalmente ao menos 95% do lucro caixa apurado.
Vale lembrar que a performance futura continua sujeita a outras variáveis, como:
• Índices de indexação dos demais contratos
• Possíveis vacâncias em ativos de outras praças
• Reciclagem de portfólio, que pode gerar lucro contábil extraordinário
Contudo, a entrada de receita incremental contratada reforça a visão de estabilidade no curto prazo, contribuindo para previsibilidade do yield.
Risco locatício e diversificação
Uma preocupação constante de analistas é o risco de concentração em poucos locatários. Embora a FedEx represente importante parcela de receita do Flex Viracopos, a gestão do BRCO11 dilui exposição ao manter outros inquilinos em ativos diferentes. Além disso, mesmo dentro de Viracopos, a área agora integralmente ocupada continua fracionada em módulos, o que pode facilitar realocações futuras caso ocorra devolução parcial.
A diversificação geográfica em múltiplos estados e a política de não expor mais que determinada porcentagem do patrimônio a um único inquilino ajudam a mitigar choques caso algum contrato venha a ser rescindido.
Perspectivas de mercado para 2024
Com o ciclo de queda da Selic ganhando tração, investidores voltam a olhar com mais atenção para os FIIs, principalmente aqueles com beta menor e fluxo de caixa estável. Galpões logísticos enquadram-se nesse perfil, pois:
• Contratos atípicos geram estabilidade de longo prazo
• Índices de reajuste protegem contra inflação
• Descorrelação com setores tradicionais, mitigando volatilidade de dividendos
Nesse sentido, fundos como o BRCO11 tendem a permanecer no radar de alocadores institucionais e investidores pessoa física em busca de renda passiva, sobretudo se continuarem comprovando baixa vacância e qualidade de locatários.
O que observar daqui para frente
Para acompanhar a trajetória do BRCO11 e de outros FIIs logísticos, alguns indicadores merecem atenção:
• Índice de vacância consolidado do portfólio
• Nível de alavancagem ou eventual emissão de cotas
• Prazo médio ponderado dos contratos (WAULT)
• Participação dos três maiores locatários na receita total
• Projeção de despesas de capital (capex) para manutenção de padrão A
Com esses parâmetros em mente, o investidor consegue avaliar a resiliência do fluxo de dividendos e a capacidade da gestora de preservar ou ampliar patrimônio.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual foi a área adicional locada pela FedEx?
Foram 1.560 m² de área bruta locável adicionais, somando 3.120 m² no total.
Quanto a vacância do Flex Viracopos caiu?
O índice passou para 0,4% após a assinatura do aditivo.
Qual o impacto nos rendimentos?
A estimativa divulgada pela gestora é de R$ 0,03 por cota a mais por mês.
O BRCO11 tem outros galpões além de Viracopos?
Sim. O portfólio é composto por ativos logísticos em diferentes estados, reduzindo risco de concentração geográfica.
Por que ativos próximos a aeroportos são valorizados?
Eles oferecem integração entre modal aéreo e rodoviário, diminuindo prazos de entrega e custos logísticos.
Conclusão
O segundo aditivo contratual celebrado entre BRCO11 e FedEx demonstra que demanda continua robusta por galpões logísticos bem localizados e com especificações técnicas de alta qualidade. Ao praticamente zerar a vacância do Flex Viracopos e acrescentar receita recorrente, o fundo reforça seu posicionamento como alternativa sólida para investidores em busca de renda passiva e proteção contra inflação.
Embora os R$ 0,03 adicionais por cota pareçam modestos isoladamente, o sinal enviado ao mercado aponta para a continuidade de uma gestão ativa focada em maximizar ocupação, alongar contratos e, assim, sustentar dividendos estáveis. Para quem acompanha o universo dos FIIs, esse tipo de movimentação serve de termômetro não apenas do desempenho de um ativo específico, mas também da saúde geral do segmento de galpões logísticos no país.
À medida que a economia se ajusta a um ambiente de juros em processo de queda, ativos reais com fluxo de caixa previsível tendem a ganhar protagonismo. O BRCO11, ao consolidar parcerias estratégicas com operadores globais como a FedEx, dá mais um passo na direção certa e oferece ao mercado um exemplo concreto de como expansão contratual, mesmo de pequenas metragens, pode gerar efeitos significativos na geração de valor para o cotista.
Com informações de InfoMoney
