Estratégia de subfundos do GARE11 promete ganhos e economia tributária

O GARE11, fundo imobiliário gerido pela Guardian Real Estate, vem chamando a atenção do mercado pela estratégia de subfundos do GARE11, estrutura que organiza parte dos imóveis em veículos separados para diminuir custos, facilitar transações e otimizar a entrega de dividendos. Embora o modelo lembre as SPEs usadas por incorporadoras, ele apresenta características próprias que podem impactar diretamente o bolso do investidor.

Neste artigo, detalhamos o que é a estratégia, como ela funciona na prática, quais benefícios e riscos envolve, além de explicar por que a Guardian aposta em vendas anuais de ativos e no desenvolvimento de projetos de renda urbana. Tudo isso numa análise completa, com mais de 2000 palavras, para que você avalie se o GARE11 merece um espaço na sua carteira.

O que são subfundos e por que adotá-los?

Para entender a relevância da estratégia, é preciso, antes, compreender a diferença entre adquirir um imóvel diretamente no nome do fundo principal e estruturá-lo dentro de um segundo fundo imobiliário, subordinado ao primeiro. Na forma tradicional, o patrimônio do fundo cresce adicionando imóveis ao CNPJ do veículo principal. Já no modelo de subfundos, cada bem — ou um conjunto de bens correlatos — pode ficar alojado em uma “caixinha” jurídica própria, cujo cotista majoritário é o próprio GARE11.

Na prática, o subfundo funciona como um condomínio fechado, com mesma governança e regras de fundos imobiliários listados em bolsa. Porém, em vez de buscar investidores no mercado, ele tem o GARE11 como detentor de praticamente 100% de suas cotas. Essa estrutura traz quatro vantagens centrais, de acordo com Gustavo Asdourian, sócio da Guardian:

1. Redução de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): ao adquirir cotas de um fundo que possui o imóvel, o GARE11 evita pagar ITBI, tributo que pode chegar a 5% do valor do bem em alguns municípios.

2. Facilidade de venda futura: vender cotas do subfundo pode ser mais rápido e barato para o comprador, que igualmente evita o imposto, elevando a atratividade do ativo.

3. Flexibilidade na distribuição de resultados: ganhos de capital decorrentes de venda de imóveis podem ser absorvidos pelo subfundo e repassados de forma escalonada ao GARE11, suavizando os dividendos.

4. Segregação de riscos e governança: cada subfundo isola responsabilidades, facilitando a gestão de contratos, dívidas e projetos específicos.

Como funciona o organograma do GARE11

O fundo principal, listado sob ticker GARE11, atua como um “guarda-chuva”. Abaixo dele, estão hoje diferentes subfundos, cada qual com um ou mais ativos. Apesar de serem formalmente independentes, todos respondem à Guardian e seguem a política de investimentos definida no regulamento do GARE11.

Em linhas gerais, o fluxo operacional é o seguinte:

• O GARE11 decide investir em um imóvel, fábrica, galpão logístico ou terreno de alto potencial para renda urbana.
• A Guardian avalia se a aquisição direta ou via subfundo é a alternativa de menor custo tributário.
• Se optar pelo subfundo, cria-se um novo FII sob registro na CVM, com capital integralizado pelo GARE11.
• A compra do bem ocorre no nome desse novo veículo, sem incidência de ITBI.
• O desempenho do ativo — aluguel ou lucros de venda — gera caixa no subfundo, que repassa os rendimentos ao GARE11.

Importante destacar que não existe, segundo a gestora, dupla cobrança de taxa de administração. O cotista paga apenas a taxa do fundo principal, mesmo que indiretamente se beneficie de múltiplos veículos subordinados.

Ganhos de capital: suavizando dividendos sem ferir a lei

No universo dos FIIs, a distribuição mensal mínima de 95% do resultado semestral é regra. Contudo, quando um fundo realiza a venda de um imóvel, pode surgir uma “bolha” de lucro não recorrente que distorce o fluxo de dividendos. A estratégia de subfundos ajuda a modular esse efeito.

Na prática, a Guardian consegue:

• Parcelar a entrada de recursos no GARE11 por meio de reorganização societária interna.
• Postergar parcialmente a baixa contábil do imóvel, distribuindo o resultado em meses diferentes.
• Evitar picos de dividendos que depois levem a brusca contração no yield.

Para o cotista aposentado ou que depende da renda mensal, a previsibilidade é relevante, pois reduz a necessidade de realocar capital em curto prazo para manter o orçamento pessoal.

Comparativo: modelo tradicional x subfundos

A melhor forma de analisar a eficácia da estratégia é comparar um cenário hipotético em que o GARE11 compra diretamente um imóvel de R$ 100 milhões com outro em que utiliza subfundo. Considere um ITBI de 3%:

Compra direta
• Preço final: R$ 103 milhões (R$ 100 mi + ITBI).
• Escriturar e registrar o imóvel pode levar semanas.
• Venda futura implicará novo ITBI para o comprador.

Via subfundo
• O GARE11 subscreve cotas de um FII recém-criado.
• O subfundo compra o imóvel: custo líquido R$ 100 mi (sem ITBI).
• Para alienar o ativo, vende-se cotas do subfundo: comprador também não paga ITBI.

O ganho potencial, portanto, abrange economia inicial de R$ 3 milhões, mais a chance de negociar preço maior ao vender, já que o próximo investidor também foge do imposto. Esses recursos extras podem se converter em maior TIR (Taxa Interna de Retorno) do projeto.

Impacto no valor de mercado e no Dividend Yield

Negociado na B3, o GARE11 reflete no preço das cotas tanto o resultado recorrente (aluguéis) quanto expectativas de ganho de capital. Quando a gestora sinaliza que “pretende fazer ao menos uma venda relevante por ano”, o mercado antecipa parte desse potencial nos preços.

Supondo que cada alienação gere lucro expressivo sem o peso do ITBI, o valor patrimonial por cota tende a subir, e, consequentemente, o Dividend Yield pode permanecer acima da média do setor, mesmo após ciclos de redução da taxa Selic. Isso porque a estratégia não depende apenas de renda fixa de contratos atípicos indexados a inflação ou CDI. Ela adiciona o “plus” de trocas de ativos em momentos oportunos.

Projeto de renda urbana: o próximo passo

A Guardian revelou, em entrevista, negociações em curso para 2026. Os planos incluem desde a alienação de determinados imóveis até o desenvolvimento de novos empreendimentos de renda urbana. Na prática, isso pode ocorrer de duas maneiras:

1. Venda do potencial construtivo: em grandes capitais, terrenos ou imóveis subutilizados podem ter seus coeficientes de aproveitamento negociados, gerando caixa sem abrir mão do ativo.

2. Incorporação parcial: o subfundo pode erguer um prédio comercial ou logístico, alugar pavimentos a longo prazo e, após estabilização, vendê-lo a um fundo de renda, cristalizando lucros.

Caso a gestora utilize novamente subfundos para estruturar esses projetos, o investidor continuaria se beneficiando da segregação de risco e da economia tributária.

Riscos associados à estrutura

Nenhuma estratégia é isenta de riscos. Entre os pontos de atenção para quem avalia posicionar capital no GARE11, destacam-se:

Governança cruzada: apesar de a Guardian assegurar ausência de taxa dupla, é preciso leitura minuciosa dos regulamentos dos subfundos para confirmar direitos e eventuais limitações.

Liquidez na venda de cotas: caso a gestora prefira vender integralmente um subfundo fora da bolsa, o processo pode exigir investidor qualificado disposto a aportar montante elevado, o que alonga prazos.

Variações de ITBI: mudanças legislativas municipais poderiam alterar alíquotas ou a forma de incidência sobre transferência de cotas, reduzindo a vantagem competitiva.

Ciclos de mercado: se a economia entrar em recessão, o valor de venda de ativos pode cair, afetando o cronograma de realizações de ganho de capital.

Experiência de mercado: SPEs versus subfundos

As Sociedades de Propósito Específico (SPEs) são amplamente usadas pela indústria da construção para isolar projetos. O modelo do GARE11, todavia, difere por ter natureza de fundo imobiliário, o que impõe regras de transparência, auditoria e obrigação de distribuir resultados. Assim, o investidor final se beneficia da regulação da CVM, algo inexistente em SPEs comuns. Além disso, a cota de um subfundo pode, em tese, ser negociada em bolsa no futuro, se a Guardian decidir abrir capital do veículo, ampliando liquidez.

Benefícios fiscais em números

Para quantificar a economia potencial, suponha três imóveis adquiridos via subfundos, cada um avaliado em R$ 80 milhões. Com ITBI médio de 3%, seriam economizados R$ 2,4 milhões por bem, totalizando R$ 7,2 milhões. Se o ganho neto for distribuído sob a forma de dividendos, e o fundo possua 10 milhões de cotas, cada cota recebe R$ 0,72 adicionais apenas por conta da estrutura.

Em um cenário em que o Yield médio anual do setor está em torno de 9%, esse adicional pode elevar o retorno para 9,7% a.a., sem aumento proporcional de risco operacional.

Visão da gestora: entrevista exclusiva

Na última edição do programa “Liga de FIIs”, transmitido pelo canal InfoMoney, Gustavo Asdourian reforçou o compromisso de gerar ao menos uma venda relevante por ano. Segundo ele, a equipe monitora constantemente janelas de mercado para capturar valorização expressiva de ativos. Entre as declarações, destacamos:

• “Temos conversas de venda e também de desenvolvimento. Devemos ter boas surpresas ao longo do ano”.
• “Ao encaixar melhor o resultado de vendas, conseguimos suavizar a distribuição de dividendos e aumentar a previsibilidade”.
• “O investidor paga apenas a taxa do GARE11, não existe cobrança em duplicidade”.

Como a estratégia se encaixa no portfólio do investidor

Para o investidor pessoa física que busca diversificação e renda passiva, o GARE11 apresenta perfil de fundo híbrido, com componentes de renda (aluguéis) e ganho de capital (rotação de ativos). A estratégia de subfundos reduz o peso de tributos na cadeia, potencialmente elevando o retorno líquido.

Entretanto, é indicado avaliar:

• Volatilidade: preços podem oscilar mais que FIIs exclusivamente de contratos atípicos de longo prazo.
• Liquidez de mercado secundário: volume diário negociado deve ser observado para entradas e saídas de posição.
• Horizonte de investimento: quem busca ganho de capital deve estar disposto a manter as cotas até a materialização de vendas planejadas.

Cenário macro: Selic, inflação e IPCA+

O debate sobre cortes da Selic influencia diretamente a precificação de renda variável e renda fixa. FIIs atrelados a IPCA ou CDI reagem de forma diferenciada. No caso do GARE11, parte da proteção contra ciclos de juros vem da capacidade de vender ativos, gerando caixa independente do indexador dos aluguéis. Essa flexibilidade torna o fundo menos vulnerável a choques de política monetária.

Benchmark: comparando com MXRF11 e outros fundos

O mercado costuma comparar o GARE11 com MXRF11, HGRU11 e ALZR11, que também praticam rotação de portfólio. Cada um, porém, possui nuances:

• MXRF11: foco maior em CRIs e menor exposição direta a imóveis.
• HGRU11: estratégia de renda urbana, porém sem estrutura formal de subfundos tão disseminada.
• ALZR11: busca ganho de capital por venda de ativos logísticos, mas geralmente via SPEs.

Assim, a proposta de subfundos do GARE11 se destaca por combinar governança de FII com benefícios tributários de SPEs.

Aspectos regulatórios: CVM e transparência

Ao criar subfundos, a Guardian precisa registrar cada veículo na CVM, cumprir normas de divulgação de fatos relevantes e publicar demonstrações financeiras auditadas. Para o investidor, isso se traduz em relatórios mensais e gerenciais que detalham:

• Valor de mercado dos ativos.
• Estrutura matricial (“organograma”) dos subfundos.
• Cronograma de obras ou negociações de venda.
• Projeções de impacto nos dividendos futuros.

Essas informações são essenciais para quem deseja acompanhar a execução da estratégia e antecipar movimentos de mercado.

Case real: alienação bem-sucedida

Embora a gestora não divulgue nominalmente todos os negócios, um exemplo público ocorreu em 2022, quando um ativo logístico foi vendido com cap rate inferior ao inicial, gerando significativo ganho de capital. A operação, feita por meio de subfundo, poupou cerca de R$ 4 milhões em ITBI, parte do qual foi convertido em distribuição extraordinária ao longo de três meses, amenizando volatilidade nos rendimentos.

Perspectivas para 2024-2026

Segundo a Guardian, o pipeline inclui:

• Potenciais vendas em capitais secundárias onde o mercado absorve cap rates mais baixos.
• Desenvolvimento de empreendimentos de last mile, impulsionados por e-commerce.
• Estruturação de subfundos temáticos, focados em logística fria e data centers.

A materialização desses planos deve ocorrer de forma gradual, respeitando janelas de demanda e condições de crédito.

Conclusão: vale a pena apostar no GARE11?

A estratégia de subfundos do GARE11 representa inovação no mercado de fundos imobiliários, ao combinar redução de impostos, flexibilidade para vendas e transparência regulatória. O cotista se beneficia de potencial yield maior, distribuição de dividendos mais estável e possibilidade de ganho de capital acima da média.

Por outro lado, o investidor deve monitorar o risco de execução de projetos, eventual mudança tributária e liquidez na negociação de cotas. Como qualquer FII com gestão ativa, o sucesso dependerá da capacidade da gestora de identificar janelas de oportunidade e conduzir desinvestimentos no timing adequado.

Em síntese, o GARE11 pode ser interessante para quem busca diversificação e aceita certa volatilidade em troca de retorno superior, principalmente em cenários de juros cadentes e crescimento do setor de renda urbana no Brasil.

Antes de investir, leia atentamente o relatório gerencial, avalie seu perfil de risco e considere conversar com seu consultor financeiro.

Com informações de InfoMoney