Estratégia de dividendos do MXRF11 garante fluxo estável e retorno de 15,45%

O FII Maxi Renda (MXRF11) tornou-se referência no mercado ao adotar uma estratégia de dividendos do MXRF11 focada na previsibilidade dos repasses mensais, mesmo em cenários macroeconômicos adversos. No quarto trimestre de 2025, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,30 por cota – equivalente ao yield anualizado de 15,45% já considerando o gross-up de Imposto de Renda –, reforçando seu compromisso com a estabilidade.

Com patrimônio líquido de R$ 4,3 bilhões e mais de 1,35 milhão de cotistas, o MXRF11 figura entre os fundos imobiliários mais populares da B3. A liquidez média diária próxima de R$ 13 milhões no período confirma o interesse crescente dos investidores por ativos capazes de unir fluxo de caixa recorrente e diversificação de portfólio.

Neste artigo, destrinchamos a estratégia do fundo, examinamos cada pilar do portfólio e avaliamos como o gestor consegue suavizar oscilações, proteger os rendimentos e, ao mesmo tempo, abrir espaço para ganhos de capital. Acompanhe detalhes sobre composição, alocação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), permutas financeiras, participações em outros FIIs, além de perspectivas para 2026.

Contexto macroeconômico: por que estabilidade importa?

O ano de 2025 foi marcado por incertezas sobre o ritmo de corte da Selic, inflação oscilando em torno de 4,4% e maior seletividade dos investidores em renda fixa. Nesse ambiente, fundos imobiliários de papel passaram a competir diretamente com créditos corporativos de alta qualidade e CDBs bancários.

Enquanto muitos FIIs optaram por elevar risco para buscar maiores yields, o MXRF11 preservou a filosofia de “carregar” o portfólio em faixas de retorno competitivas, mas com foco na qualidade das emissões. O resultado foi a manutenção de um dividend yield elevado, porém menos volátil, fator decisivo para investidor que depende da renda mensal.

Perfil do fundo: o que explica a forte liquidez?

A liquidez média de R$ 13 milhões ao dia coloca o MXRF11 em posição de destaque dentro da indústria, o que se deve a três principais fatores:

1. Base pulverizada de cotistas
Mais de 1,35 milhão de investidores garante fluxo constante de negociações, minimizando spreads.

2. Patrimônio bilionário
Com R$ 4,3 bilhões, o fundo atrai grandes alocações institucionais sem impactar o preço.

3. Reputação de flagship
Gerido pela XP Asset, o MXRF11 se tornou vitrine da gestora, o que favorece cobertura de analistas e presença na mídia especializada.

Quebra da distribuição: como se forma o R$ 0,30 por cota?

A distribuição trimestral de R$ 0,30 por cota resulta, principalmente, de dois fluxos de receita:

• CRIs indexados ao IPCA ou CDI – correspondem a 79 % do patrimônio e geram receita indexada à inflação, garantindo ganho real.
• Permutas financeiras – equivalem a 8 % do portfólio, oferecendo remuneração preferencial em estágios iniciais de projetos residenciais.

Esses dois pilares, somados a participações estratégicas em outros FIIs (12 %) e mínima exposição a caixa (1 %), compõem o colchão que permite ao gestor suavizar oscilações entre trimestres.

Reserva de correção monetária: um colchão contra surpresas

No encerramento do 4T25, o fundo detinha R$ 12 milhões em reserva de correção monetária, equivalente a quase R$ 0,03 por cota. Esse montante só pode ser distribuído mediante a realização de amortizações ou vendas de CRIs, já que o MXRF11 adota regime de caixa – ou seja, apenas receitas efetivamente recebidas entram no cálculo de dividendos.

Manter essa reserva permite ao gestor absorver eventuais desacelerações temporárias do índice de preços ou atrasos pontuais de emissões sem comprometer a constância dos repasses.

Detalhamento da carteira de CRIs

Com cerca de 90 operações ativas, a carteira apresenta as seguintes características:

• Indexação: 88 % atrelada ao IPCA, 9 % ao CDI e o restante a outros indexadores.
• Taxa média: IPCA + 9,9 % ou CDI + 2,96 %.
• Rating interno: mais de 95 % rotulada como “high grade”.

Durante o trimestre, novas alocações acima de IPCA + 9 % reforçaram o carrego. Em um cenário de recuo gradual da inflação projetada para 2026, travar spreads nesse patamar tende a proteger rentabilidade real.

Permutas financeiras: exposição controlada ao mercado residencial

Os acordos de permuta expõem o MXRF11 ao mercado residencial, mas em condições distintas de incorporadoras tradicionais. Em vez de adquirir terrenos, o fundo aporta capital em SPEs que tocam o projeto, recebendo parcelas preferenciais do fluxo de vendas.

Entre os destaques recentes está o aporte de R$ 32 milhões em um empreendimento no Campo Belo, zona nobre de São Paulo. A operação foi estruturada para que o retorno potencial supere inflação e mais prêmio de risco, mantendo o cronograma de conclusão para 2028.

Participações em FIIs: arbitragem de risco-retorno

A exposição a cotas de outros fundos imobiliários corresponde a 12 % do patrimônio, mas não se trata de compra passiva de segmentos. A equipe busca estratégias de value-add, como:

LPLP11 – crédito à Direcional Engenharia
Embora a posição conste como FII, o risco subjacente se assemelha a CRI, já que envolve empréstimo estruturado à construtora de rating AAA. O spread entre CDI + 3 % e CDI + 5 % supera emissões tradicionais da companhia, criando janela de arbitragem.

Vendas táticas
No 4T25, o fundo alienou R$ 63 milhões em cotas de MCL11, HGRU11 e UTM11, cristalizando ganhos de capital e realocando recursos para créditos mais atrativos.

Retro-venda: estratégia para estoques prontos

Outro movimento importante foi a montagem de uma operação de retrovenda remunerada a CDI + 5 %. A dinâmica lembra um empréstimo colateralizado por unidades residenciais prontas, oferecendo ganho consistente ao FII com baixo risco de execução, uma vez que os imóveis podem ser liquidados em mercado caso o comprador original descumpra obrigações.

Venda do Edifício Oceania: solução de legado de mais de 10 anos

Um marco no trimestre foi a alienação do Edifício Oceania, em Santos, ativo obtido lá atrás via execução de CRI. A venda gerou lucro de R$ 2,6 milhões e encerrou uma pendência que travava capital do fundo há mais de uma década. A monetização demonstra a capacidade da gestão em destravar valor mesmo em posições consideradas ilíquidas.

Como o gestor suaviza os retornos?

André Masseti, responsável pela gestão do MXRF11 na XP Asset, repete em lives e relatórios que a “linha é suavizar os retornos”. Na prática, isso se traduz em quatro eixos:

1. Diversificação extrema de emissões
Distribuir o risco entre 90 CRIs reduz impacto de inadimplência isolada.

2. Reserva de caixa rotativa
Manter cerca de 1 % em caixa ou ativos líquidos garante cobertura de despesas e flexibilidade para oportunidades.

3. Alocação parte em CDI
Em momentos de IPCA baixo, operações atreladas ao CDI equilibram a receita total.

4. Gestão ativa de ganhos de capital
Vendas pontuais de cotas ou imóveis geram cash-in adicional para reforçar a distribuição ou aumentar reserva.

Comparativo com pares de mercado

Para entender a relevância da performance do MXRF11, vale compará-lo com outros FIIs de papel:

• KNCR11: yield anualizado de 12,2 % em 2025, mas maior exposição a CDI.
• RBRR11: yield de 13,4 %, porém volatilidade superior após ajustes mensais.
• HCTR11: yield acima de 18 %, porém com perfil high yield e risco jurisprudencial.

O MXRF11 posiciona-se no meio-termo: entrega yield competitivo sem abrir mão de rating elevado e liquidez sólida.

Impacto na precificação das cotas

Durante o 4T25, o preço da cota oscilou entre R$ 11,40 e R$ 12,10, mantendo desconto de aproximadamente 7 % em relação ao valor patrimonial. Analistas atribuem a diferença à cautela do mercado diante de um eventual ciclo prolongado de queda do IPCA, que poderia reduzir o carrego real. Entretanto, a alocação em CDI e a pulverização de riscos tendem a mitigar esse efeito.

Perspectivas para 2026

Inflação e Selic
Projeções do Boletim Focus apontam IPCA ao redor de 3,5 % e Selic em 8,5 % até o fim de 2026. Nesse cenário, CRIs indexados a IPCA + 9 % continuarão oferecendo retorno real de cerca de 12,5 % a 13 %, mantendo a atratividade do fundo.

Novas emissões de cotas
Caso a janela de captação em renda variável volte a se abrir, a XP Asset poderá considerar nova oferta para financiar aquisições oportunistas de crédito corporativo imobiliário.

Gestão de passivos
A eventual emissão também diluiria custos e permitiria reduzir margem de incentivo cobrada em distribuições futuras, o que pode elevar o dividend yield líquido.

Riscos monitorados

Como qualquer veículo de renda variável, o MXRF11 está sujeito a riscos que merecem acompanhamento atento:

• Crédito dos devedores – embora 95 % seja high grade, mudanças setoriais podem afetar capacidade de pagamento.
• Liquidez do mercado secundário de CRIs – em stress de crédito privado, spreads podem abrir e afetar marcação a mercado dos ativos.
• Regulação de FIIs – alterações fiscais ou contábeis podem impactar a distribuição de rendimentos.

Estrutura de custos: como afeta o investidor?

A taxa de administração do MXRF11 é de 1% ao ano sobre patrimônio líquido. Além disso, existe a taxa de performance de 20 % sobre o que exceder IPCA + 6 % ao ano. Durante 2025, o fundo atingiu o gatilho apenas nos trimestres de inflação mais baixa, o que se refletiu em pequena dedução da reserva de resultados.

Mesmo com o desconto, o retorno líquido permanece competitivo. Vale ressaltar que parte da taxa de performance já está embutida na receita líquida, e não impacta de forma desproporcional a distribuição final.

Como analisar se o MXRF11 cabe na carteira?

Antes de adquirir cotas, o investidor deve responder às seguintes perguntas:

1. Necessito de renda mensal previsível?
Se o objetivo principal é fluxo de caixa, o MXRF11 atende pela constância nos últimos anos.

2. Aceito volatilidade de preço?
A cota oscila diariamente; apesar da liquidez facilitar saída, há risco de realizar perdas caso venda em baixa.

3. Qual meu horizonte de investimento?
O fundo é indicado para prazos médios e longos, pois a tática de recomposição de reservas e reciclagem de ativos leva tempo.

Tributação: gross-up esclarecido

Os FIIs listados são isentos de IR para pessoa física em rendimentos mensais, desde que respeitados requisitos de concentração e liquidez mínima. Entretanto, o MXRF11 divulga o yield anualizado “bruto de IR” (gross-up) para padronizar comparação com instrumentos tributados. Na prática, o investidor pessoa física recebe o rendimento líquido, sem desconto.

Conclusão

A estratégia de dividendos do MXRF11 se consolidou como case de sucesso ao combinar carteira diversificada, gestão ativa e foco em previsibilidade. Com taxa real elevada mesmo sob inflação cadente e liquidez comparável a blue chips, o fundo mantém atratividade ante renda fixa tradicional.

Se o cenário base de desaceleração gradual do IPCA e cortes moderados da Selic se concretizar, o MXRF11 deve seguir entregando rendimento robusto, reforçando seu papel em carteiras que buscam renda passiva sem abrir mão da segurança de crédito high grade.

Com informações de InfoMoney