No prazo final do Rearp Atualização, contribuintes pessoa física e jurídica têm até esta quinta-feira, dia 19, para confirmar adesão ao Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial na modalidade Atualização, uma oportunidade inédita de reavaliar bens a valores de mercado com tributação reduzida.
Instituído pela Lei nº 15.265/2025 e detalhado pela Instrução Normativa RFB nº 2.302/2025, o programa permite elevar o valor contábil de imóveis e móveis adquiridos legalmente até 31 de dezembro de 2024, pagando alíquotas inferiores às praticadas na regra geral de ganho de capital.
Com prazos e procedimentos definidos, o Rearp Atualização promete simplificar a vida de quem deseja refletir o valor real do patrimônio, mas impõe condições rígidas: transmissão da Declaração de Opção ao Regime (Deap) até 19 de fevereiro de 2026 e quitação da primeira cota ou cota única até 27 de fevereiro do mesmo ano.
O que é o Rearp Atualização e por que ele foi criado?
O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp) foi concebido como resposta a um fenômeno conhecido pelos fiscos de todo o mundo: a defasagem entre o valor de aquisição declarado e o valor de mercado efetivo dos bens ao longo do tempo. Quando o cidadão ou empresa vende um ativo valorizado, a diferença entre custo histórico e valor de venda gera ganho de capital, tributado, em regra, a alíquotas superiores às agora oferecidas.
Ao permitir que o contribuinte antecipe parte dessa tributação, porém com custo reduzido, a Receita Federal alcança dois objetivos. Primeiro, incentiva a atualização de bases cadastrais, aproximando os valores declarados da realidade. Segundo, antecipa arrecadação, ainda que menor, reduzindo distorções que poderiam gerar litígios no futuro.
Quem pode aderir e quais bens podem ser atualizados?
Podem optar pelo Rearp Atualização:
Pessoa Física (PF): todo residente fiscal no Brasil, inclusive quem vive temporariamente no exterior, desde que mantenha domicílio tributário local.
Pessoa Jurídica (PJ): sociedades empresárias, simples ou equiparadas, tributadas pelo Lucro Real, Presumido ou Arbitrado.
Quanto aos bens elegíveis, o programa contempla:
• Imóveis urbanos ou rurais (casas, apartamentos, terrenos, galpões, sítios, fazendas) registrados em nome do contribuinte até 31 de dezembro de 2024.
• Bens móveis sujeitos a registro, como veículos automotores, embarcações e aeronaves.
Ficam de fora, portanto, participações societárias, aplicações financeiras, obras de arte e bens adquiridos após a data-limite estabelecida em lei.
Alíquotas reduzidas: qual a diferença para a tributação padrão?
O principal atrativo do regime é a carga tributária menor em comparação ao ganho de capital convencional. Confira:
Pessoa Física
Alíquota única de 4% de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre a diferença entre valor de mercado e valor de aquisição.
Pessoa Jurídica
Alíquota de 4,8% de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) mais 3,2% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), totalizando 8%, incidentes sobre a diferença entre valor de mercado e custo de aquisição.
Na sistemática tradicional, a pessoa física pagaria IR com base em alíquotas progressivas de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital, enquanto a pessoa jurídica veria reflexos sobre o lucro tributável, em percentuais muitas vezes superiores. A economia pode chegar a mais de 80% em alguns cenários.
Passo a passo para adesão: da Deap ao pagamento
O roteiro oficial divulgado pela Receita Federal envolve três grandes etapas:
1. Avaliação do bem
Antes de tudo, o contribuinte deve apurar o valor de mercado do bem, preferencialmente por laudo técnico assinado por profissional habilitado, como engenheiro ou corretor de imóveis. Embora não seja obrigatório anexar o laudo à Deap, ele funciona como prova documental em eventual fiscalização.
2. Transmissão da Deap
A Declaração de Opção ao Regime Especial de Atualização Patrimonial (Deap) está disponível no e-CAC (Centro Virtual de Atendimento ao Contribuinte) em https://cav.receita.fazenda.gov.br. Basta acessar, selecionar “Declarar opção pelo Rearp Atualização” e preencher:
• Dados de identificação do contribuinte;
• Descrição do bem, endereço ou número de registro;
• Valor de aquisição original;
• Valor de mercado laudo-baseado;
• Diferença sujeita ao imposto;
• Cálculo automático da alíquota reduzida e do tributo devido.
O envio deve ocorrer até 19 de fevereiro de 2026. Perder o prazo invalidará a opção.
3. Pagamento da primeira cota ou cota única
Gerado o Darf, o contribuinte decide pagar em parcela única ou parcelar em até 24 vezes, obedecendo:
• Data-limite para a primeira quitação: 27 de fevereiro de 2026;
• Parcela mínima: R$ 300,00 para pessoa física e R$ 1.000,00 para pessoa jurídica;
• Juros Selic incidentes a partir do mês seguinte ao da opção, apenas sobre parcelamento.
Ausência de pagamento implica cancelamento imediato da adesão, sem direito a restituição de valores já quitados.
Benefícios práticos para o contribuinte
Além da economia tributária, atualizar os bens a valor de mercado traz vantagens adicionais:
1. Facilita transações futuras
Vender um imóvel cujo custo contábil foi reajustado reduz drasticamente o ganho de capital na alienação, pois a base de cálculo futura ficará mais próxima do preço de venda.
2. Melhora acesso a crédito
Instituições financeiras podem considerar garantias patrimoniais mais robustas quando os bens no Imposto de Renda refletem valores atuais, ampliando limites de empréstimo ou financiamento.
3. Transparência sucessória
Em inventários e planejamentos de herança, a família lida com valores realistas, evitando disputas judiciais sobre avaliação e reduzindo tributos estaduais (ITCMD) incidentes sobre diferenças ocultas de mercado.
4. Redução de litígios fiscais
Com a base atualizada e o ônus quitado, o contribuinte diminui o risco de autuações por omissão de ganho de capital ou subavaliação patrimonial.
Pontos de atenção e riscos ao aderir
Nem tudo são vantagens. O contribuinte deve ponderar:
Despesa imediata
Embora a alíquota seja menor, há desembolso à vista. Quem pretende manter o bem por longo prazo pode avaliar se vale a pena pagar agora ou deixar para recolher apenas no momento da alienação.
Obrigatoriedade de laudo
A legislação não impõe anexar laudo na Deap, mas exige valor de mercado “comprovável”. Em disputa, negligenciar laudo técnico pode gerar glosa e multa de ofício.
Imagem: Internet
Irrevogabilidade
Depois de transmitida e homologada, a opção é definitiva. Caso o mercado se desvalorize, o contribuinte não poderá reaver tributo pago.
Comparativo entre pessoa física e pessoa jurídica
Para entender a atratividade, simulemos um imóvel adquirido por R$ 400 mil em 2010, hoje avaliado em R$ 1 milhão.
Pessoa Física
Diferença: R$ 600 mil
Rearp IRPF a 4%: R$ 24 mil
Se vender hoje sem Rearp, considerando alíquota média de 17,5%, pagaria R$ 105 mil de IR.
Pessoa Jurídica
Diferença: R$ 600 mil
IRPJ a 4,8%: R$ 28,8 mil
CSLL a 3,2%: R$ 19,2 mil
Total Rearp: R$ 48 mil
Num cenário padrão de Lucro Real, a empresa poderia ser onerada em até 34% sobre ganho de capital, resultando em R$ 204 mil. A economia é expressiva.
Importante: Os números acima são ilustrativos e não substituem cálculo individual. Cada caso requer análise profissional.
Requisitos documentais e guarda de arquivos
Segundo o Manual da Deap, o contribuinte deve manter, por no mínimo cinco anos, documentos que fundamentem os valores declarados:
• Laudos de avaliação assinados e com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
• Contratos, escrituras e registros públicos do bem;
• Comprovantes de pagamento dos tributos do Rearp Atualização;
• Comprovante de transmissão da Deap.
A guarda correta protege contra autuações e assegura crédito em caso de eventual restituição de valores pagos a maior, caso se detecte erro.
Como declarar bens atualizados no Imposto de Renda anual
Uma vez homologada a adesão, o valor de mercado deve ser informado na ficha “Bens e Direitos” da Declaração de Ajuste Anual (DIRPF) ou na contabilidade da PJ:
Pessoa Física
• No campo “Situação em 31/12/2025” continua o valor de aquisição.
• No campo “Situação em 31/12/2026” passa a constar o valor atualizado.
Pessoa Jurídica
• Lançar a reavaliação como ajuste de ativo imobilizado, com conta de reserva de capital específica.
O programa da Receita traz instruções passo a passo, mas o contribuinte pode recorrer a contador para evitar inconsistências.
Consequências de perder o prazo final do Rearp Atualização
Quem não aderir até 19 de fevereiro de 2026 perde, em definitivo, a oportunidade de aplicar a alíquota reduzida. Na venda futura do bem, o ganho de capital será tributado pelas regras tradicionais, sujeitas a:
• Alíquotas progressivas para PF entre 15% e 22,5%;
• IRPJ, CSLL, PIS e Cofins no regime de competência para PJ;
• Parcelamento limitado e sem redução de multa, no caso de autuações.
Além disso, em caso de fiscalização, a Receita poderá arbitrar valores de mercado diferentes do custo declarado, aplicando multa de 75% a 150% sobre imposto omitido.
Dúvidas frequentes sobre o Rearp Atualização
Quem já declarou o bem pelo valor de mercado em 2024 pode aderir?
Sim, desde que comprove a variação até 31/12/2024. A diferença adicional pode ser submetida à alíquota de 4% ou 8%.
É possível incluir reformas no cálculo?
Despesas de benfeitorias já incorporadas ao custo de aquisição devem ser consideradas antes de apurar a diferença. Obras futuras não entram.
O parcelamento é suspenso se eu vender o bem?
Não. O contribuinte continua responsável pelas parcelas até quitação total, independentemente de transferência de titularidade.
Como corrigir erro após envio da Deap?
Há possibilidade de retificar dentro do prazo final do Rearp Atualização, preservando datas-limite originais de pagamento.
Impacto macroeconômico do regime
Embora o programa foque na regularização individual, seus reflexos vão além. Ao antecipar arrecadação com alíquotas pequenas, o governo melhora fluxo de caixa sem gerar pressão inflacionária direta. Já o mercado imobiliário, ao ver bens registrados por valores atuais, ganha transparência, beneficiando financiadores e investidores. Especialistas projetam que a medida possa destravar R$ 50 bilhões em vendas, dada a segurança tributária adicionada.
Orientação profissional: quando procurar um contador ou advogado?
O Manual da Deap dispõe de 84 páginas com exemplos e telas ilustrativas. Porém, a complexidade aumenta em situações como:
• Imóveis com multipropriedade ou usufruto;
• Bens em litígio sucessório ou judicial;
• Empresas com contabilidade defasada;
• Necessidade de planejamento internacional (expatriados).
Nesses casos, contratação de especialista evita equívocos que podem custar mais caro do que o benefício do Rearp Atualização.
Cronograma oficial e próximos passos
• 19/2/2026: prazo final do Rearp Atualização para transmissão da Deap.
• 27/2/2026: vencimento da primeira cota ou cota única.
• Março/2026 em diante: atualização obrigatória da DIRPF e contabilidade;
• Até 2031: prazo mínimo para guarda de laudos e comprovantes.
Considerações finais
O prazo final do Rearp Atualização representa chance rara de alinhar o valor dos bens ao preço de mercado, pagando significativamente menos imposto do que a legislação ordinária exigiria. Entretanto, a decisão deve ser embasada em análise técnica, ponderando tempo de manutenção do ativo, liquidez e fluxo de caixa disponível para antecipar tributos.
Para muitos, sobretudo quem planeja vender ou usar o patrimônio como garantia nos próximos anos, a adesão tende a ser economicamente vantajosa. Já para proprietários que vislumbram longo prazo ou não dispõem de recursos imediatos, a conta pode não fechar. Seja qual for o caso, a janela se encerra nesta quinta-feira para a primeira etapa de adesão, e não há perspectiva de prorrogação.
Quem optar deve agir rápido, reunir documentos, acessar o e-CAC e cumprir cada requisito dentro do calendário estipulado. Assim, evita surpresas e garante a segurança fiscal prometida pelo regime.
Com informações de InfoMoney
