Os novos dados do Índice FipeZAP revelam que a locação comercial sobe 9,98% no acumulado de 12 meses até janeiro de 2026, impondo desafios extras a quem precisa manter ou expandir pontos de venda e escritórios.
O avanço, que já vinha forte em 2025, ganhou ainda mais tração no primeiro mês de 2026, quando o indicador apontou alta média de 1,34%. Trata-se da maior variação mensal desde abril de 2012 e acende o sinal de alerta para empresas de todos os portes.
Panorama do mercado de locação comercial em janeiro de 2026
Segundo o levantamento publicado pela Fipe em parceria com o portal ZAP, o valor médio dos aluguéis de salas e conjuntos comerciais iniciou 2026 em patamar elevado. Em janeiro, a variação de 1,34% praticamente dobrou o ritmo verificado em dezembro de 2025, quando o avanço havia sido de 0,72%.
O resultado leva a taxa anual para 9,98%, um nível que contrasta fortemente com a inflação geral de preços ao consumidor. Enquanto isso, o IPCA subiu apenas 0,33% no mês e acumulou 4,4% em 12 meses, menos da metade do reajuste praticado em contratos de imóveis corporativos.
Vale lembrar que o segmento de locação comercial abrange salas, conjuntos e lajes corporativas de até 200 m² monitorados nas principais capitais e regiões metropolitanas do país. A base de anúncios analisados inclui valores efetivamente ofertados, refletindo as condições reais do mercado.
A disparada recente em perspectiva histórica
A última vez em que o FipeZAP registrou variação mensal superior a 1,34% foi há quase 14 anos, em abril de 2012, quando o índice subiu 2,07%. Desde então, mesmo os momentos de reaquecimento econômico não tinham provocado aceleração semelhante.
Esse salto indica não apenas maior demanda por espaços físicos — impulsionada, por exemplo, pela retomada de atividades presenciais —, mas também a redução na taxa de vacância em bairros corporativos estratégicos. A oferta, que havia inflado durante o auge do trabalho remoto em 2020-2021, vem encolhendo gradualmente.
Outro fator histórico relevante é a trajetória das taxas de juros. Com a Selic em queda desde meados de 2023, investidores institucionais e family offices voltaram a considerar o “brick & mortar” como proteção patrimonial. Esse movimento buscou tanto aquisição quanto locação de ativos comerciais, pressionando preços.
IPCA e IGP-M: por que a diferença é tão grande?
Comparar o avanço de quase 10% nos aluguéis comerciais com o IPCA de 4,4% evidencia uma divergência que pode confundir gestores financeiros. Parte dessa disparidade recai sobre a própria dinâmica de ajuste contratual.
Muitos contratos usam o IGP-M como índice de correção. Contudo, o IGP-M acumulou variação negativa (-0,91%) nos últimos 12 meses, o que, em tese, deveria aliviar o bolso do locatário. Na prática, proprietários que renegociam valores costumam se basear em pesquisas de mercado — como o FipeZAP — para captar a disposição de pagamento de novos inquilinos.
Em outras palavras, enquanto o IGP-M sugere uma estabilidade ou até recuo, a oferta limitada e o retorno da demanda conferem poder de barganha aos donos de imóveis, que repassam aumentos acima da inflação oficial.
Capitais que lideraram as altas mensais
A variação de janeiro não foi homogênea. Algumas capitais destoaram da média nacional:
• Brasília avançou 5,24%, assumindo a dianteira em um cenário de recuperação do setor público e de maior presença de empresas de tecnologia no Plano Piloto.
• Rio de Janeiro registrou 3,07%, puxado pela demanda por escritórios na região central revitalizada e na Barra da Tijuca.
• Salvador subiu 1,59%, reflexo do aquecimento no varejo de rua em bairros turísticos.
• Curitiba teve alta de 0,97%, impulsionada pelo segmento de serviços e pelo crescimento de startups que buscam espaços compartilhados.
• São Paulo, embora seja o maior mercado do país, avançou 0,85%, mostrando aumento mais contido diante da já elevada base de comparação.
Tendências observadas no horizonte de 12 meses
No recorte anual, o protagonismo permanece com a capital federal: Brasília acumulou 23,88% de alta em 12 meses. Campinas, polo industrial do interior paulista, aparece em segundo lugar (15,97%), seguida pelo Rio de Janeiro (13,78%), Niterói (13,05%) e Florianópolis (11,49%).
Salvador (10,62%) fecha a lista das localidades que superam dois dígitos, enquanto São Paulo ficou ligeiramente abaixo, em 9,34%, mas ainda acima da média da inflação geral.
A maior procura por cidades secundárias (Campinas, Niterói) evidencia a busca de empresas por custos menores sem perder proximidade com grandes centros. Isso tem redistribuído a pressão de preços para além das capitais tradicionais.
Impacto sobre empresas e investidores
Para empresas que planejam abertura de filiais ou expansão de operações, o cenário de locação comercial sobe 9,98% eleva o custo fixo e exige maior rigor orçamentário. Startups e pequenos varejistas, cujos modelos de negócio dependem de margens apertadas, são particularmente sensíveis.
Imagem: Internet
Grandes corporações costumam negociar contratos de longo prazo, o que mitiga variações abruptas. Ainda assim, renovações previstas para 2026 tendem a chegar com reajustes acima da inflação, pressionando o Ebitda.
Do ponto de vista do investidor, o quadro é positivo: maiores aluguéis impulsionam o retorno dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) focados em lajes corporativas e escritórios de alto padrão. Essa realidade pode atrair novos aportes, reforçando o ciclo de valorização.
Mercado de compra e venda de salas comerciais
Além dos aluguéis, o FipeZAP monitora o preço de venda de salas de até 200 m². Em janeiro de 2026, a valorização média foi modesta: 0,11%, após 0,06% em dezembro. O ganho em 12 meses alcançou 2,39% — bem inferior à locação, mas ainda positivo.
A disparidade entre as duas pontas do mercado sugere que investidores começam a enxergar espaço para comprar unidades enquanto a curva de aluguel segue aquecida. Isso permite obter rentabilidade superior à renda fixa, especialmente em cenário de juros cadentes.
Principais cidades e suas dinâmicas de preço
No recorte mensal de janeiro, as maiores variações de venda ocorreram em:
Florianópolis (+0,80%), impulsionada pelo ecossistema de tecnologia e pelo turismo corporativo.
Salvador (+0,62%), beneficiada pela revitalização do centro histórico.
Belo Horizonte (+0,53%), apoiada pela diversificação econômica da capital mineira.
Brasília (+0,34%), em linha com o desempenho da locação.
São Paulo (+0,06%), que tem grande estoque e, por isso, reage de modo mais lento.
Já Rio de Janeiro (-0,01%), Niterói (-0,04%), Campinas (-0,09%) e Porto Alegre (-0,02%) mostraram leves quedas, apontando que o ciclo de valorização pode ser heterogêneo.
Em 12 meses, Curitiba liderou com 8,13%, seguida por Salvador (7,04%) e Brasília (5,46%). Rio de Janeiro (-1,10%) e Porto Alegre (-0,80%) ficaram no terreno negativo, sinalizando ajustes após altas fortes entre 2021 e 2023.
Expectativas para 2026: o que esperar
Analistas esperam que a combinação de juros em rota de baixa, atividade econômica resiliente e menor estoque disponível sustente pressões de preço ao longo de 2026. Ainda assim, o ritmo de 1,34% ao mês é improvável de se repetir continuamente; a tendência é de moderação sazonal.
Setores como coworking e escritórios flexíveis devem ganhar participação, oferecendo alternativas de curto prazo a empresas que evitam contratos de cinco ou dez anos. Esse movimento pode redistribuir parte da demanda e suavizar altas em locais com maior oferta de metros quadrados adaptáveis.
No longo prazo, discussões sobre zoneamento, incentivos para retrofit e a evolução da mobilidade urbana também influenciarão os valores pedidos, especialmente em metrópoles com centros antigos e áreas portuárias em transformação.
Como os locatários podem mitigar aumentos
Diante do quadro de locação comercial sobe 9,98%, especialistas sugerem algumas ações:
1. Renegociação antecipada: inquilinos que ainda têm mais de seis meses de contrato podem tentar prorrogar o prazo agora, travando reajustes menores.
2. Benchmark detalhado: estudar ofertas em bairros vizinhos ou mesmo em cidades satélites pode revelar alternativas com preço por metro quadrado inferior.
3. Espaço flexível: adotar modelo híbrido, reduzindo a metragem contratada e utilizando escritórios compartilhados em picos de demanda.
4. Cláusulas de reajuste: buscar indexadores mistos, negociando teto máximo anual, especialmente quando o IGP-M voltar a subir.
Metodologia do Índice FipeZAP
O FipeZAP coleta anúncios de plataformas digitais de grande alcance, filtrando duplicidades e ponderando dados por características como metragem, localização, idade do edifício e padrão construtivo. As variações mensais refletem a média das ofertas vigentes na primeira quinzena de cada mês.
A amostra cobre dez praças: São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador, Florianópolis, Curitiba, Campinas e Niterói. O índice para locação e venda de salas de até 200 m² é divulgado no início de cada mês, possibilitando comparação com indicadores macroeconômicos.
Conclusão
Com o início de 2026 marcado por forte aceleração dos preços, o mercado se depara com a realidade de que a locação comercial sobe 9,98% em 12 meses e não dá sinais claros de arrefecimento imediato. Empresas precisarão ajustar estratégias, enquanto investidores ganham terreno diante de rentabilidades mais atrativas.
O acompanhamento contínuo de indicadores como FipeZAP, IPCA e IGP-M seguirá essencial para decisões de expansão, renegociação ou aquisição de imóveis corporativos ao longo do ano.
Com informações de InfoMoney
